Ποιοι προστατεύονται και πως από τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας - Έως το τέλος του 2018 οι ρυθμίσεις
Παγίδες και ευκαιρίες για τα «μεσαία» εισοδήματα συνιστά το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας που έχει συμφωνήσει η κυβέρνηση με τους θεσμούς. Με το νέο σύστημα, που βρίσκεται πολύ μακριά από τις διατάξεις του νόμου 3869/2010 (νόμος Κατσέλη), θα προστατεύεται πλήρως η πρώτη κατοικία μόνο των οικονομικά αδύναμων, το δάνειο των οποίων έχει «κοκκινίσει» και οι οποίοι σήμερα βρίσκονται εκτός ρύθμισης - υπολογίζονται στα 58.000 δάνεια. Αντίθετα, για την προστασία της πρώτης κατοικίας περίπου 81.000 δανειοληπτών οι οποίοι βρίσκονται εκτός οποιασδήποτε ρύθμισης, οι δανειολήπτες θα πρέπει να περάσουν τη διακεκαυμένη ζώνη του προδικαστικού συμβιβασμού, της δικαστικής απόφασης και τέλος της συμφωνίας με το πιστωτικό ίδρυμα. Όπως προαναφέρθηκε, με το νέο σύστημα απόλυτη προστασία της πρώτης κατοικίας θα έχει μόνο το 25% των «κόκκινων» δανειοληπτών από το σύνολο των περίπου 230.000. Οι περίπου 58.000 (25% των 230.000) οι οποίοι κρίνονται οικονομικά αδύναμοι θα μπορούν να προστατεύουν την πρώτη κατοικία τους, εφόσον η αντικειμενική της αξία δεν ξεπερνά τις 170.000, ανεξαρτήτως οικογενειακής κατάστασης, ενώ το ετήσιο εισόδημά τους κινείται στα όρια της αξιοπρεπούς διαβίωσης. Ως εισόδημα αξιοπρεπούς διαβίωσης ορίζονται τα 8.180 ευρώ (συμπεριλαμβανομένων των φόρων) για ένα άτομο, τα 13.917 ευρώ για δύο άτομα και 3.361 ευρώ για κάθε παιδί έως δύο παιδιά. Με βάση τα κριτήρια αυτά, το εισοδηματικό κριτήριο για μια τετραμελή οικογένεια θα είναι έως 20.639 ευρώ. Οι δανειολήπτες της κατηγορίας αυτής είτε θα προχωρούν σε συμβιβασμό με το πιστωτικό ίδρυμα για να αποπληρώσουν τις οφειλές τους στο πλαίσιο των δυνατοτήτων τους ή θα μπορούν να προσφύγουν στον νόμο, όπου με δικαστική απόφαση θα καθορίζεται το ποσό της δόσης. Σημειώνεται ότι για να υπαχθεί κάποιος στον νόμο θα πρέπει μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσής του να πληρώνει το 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης. Με την εκδίκαση της υπόθεσης, θα καταβάλλεται η δόση που θα ορίσει το Ειρηνοδικείο. Ωστόσο, για όσους δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στην ορισθείσα δόση, το επιπλέον ποσό θα καλύπτεται από το Δημόσιο, στο πλαίσιο διάσωσης της πρώτης κατοικίας του αδύναμου δανειολήπτη. Όπως άλλωστε επιβεβαίωσαν οι υπουργοί Οικονομικών και Οικονομίας, έχει προϋπολογισθεί κονδύλι ύψους 100 εκατ. ευρώ για το 2016.
Η δεύτερη κατηγορία
Τα πράγματα όμως είναι πιο πολύπλοκα για τη δεύτερη κατηγορία «κόκκινων» δανειοληπτών, των οποίων το φορολογητέο εισόδημα κυμαίνεται από τις 20.640 ευρώ (τετραμελής οικογένεια) έως 35.086 ευρώ. Αυτοί υπολογίζονται στους περίπου 81.000, το αποκαλούμενο από την κυβέρνηση ποσοστό από 25% έως 60%. Η πρώτη κατοικία της κατηγορίας αυτής για να προστατευθεί θα πρέπει να έχει αντικειμενική αξία έως 230.000 ευρώ. Παρά το γεγονός όμως ότι τίθενται κριτήρια αντικειμενικής αξίας, για τον καθορισμό της δόσης θα λαμβάνεται υπ’ όψιν η τρέχουσα εμπορική αξία η οποία θα προσδιορίζεται από ανεξάρτητους εκτιμητές. Για την κατηγορία αυτή πρώτα θα αναζητείται ο προδικαστικός συμβιβασμός μεταξύ οφειλέτη και πιστωτή. Αν αυτός δεν επιτευχθεί, τότε ο δανειολήπτης μπορεί να προσφύγει στον νόμο, όπου το Ειρηνοδικείο, αφού τον υποχρεώσει να εκποιήσει τα τυχόν περιουσιακά του στοιχεία πλην της πρώτης κατοικίας για την αποπληρωμή του δανείου, θα αποφασίσει το ύψος της δόσης, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα εισοδήματα και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Τα προβλήματα όμως αρχίζουν στην περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν έχει τη δυνατότητα να ανταπεξέλθει στη δόση που όρισε το Ειρηνοδικείο. Σ’ αυτή την περίπτωση ο δανειολήπτης μένει ακάλυπτος, εν αντιθέσει με την πρώτη κατηγορία δανειοληπτών που η δόση ή μέρος αυτής θα καταβληθεί από το Δημόσιο. Στην περίπτωση αυτή, η πρώτη κατοικία του δανειολήπτη μπορεί να εκπλειστηριασθεί. Όπως αναφέρουν στελέχη του οικονομικού επιτελείου, το τελευταίο καταφύγιο γι’ αυτούς τους δανειολήπτες θα είναι ο κώδικας δεοντολογίας των τραπεζών, ωστόσο η τύχη της πρώτης κατοικίας τους θα καθορίζεται αποκλειστικά από το πιστωτικό ίδρυμα.
Προς «κούρεμα»
Πέραν όμως από τους κινδύνους, για τη συγκεκριμένη κατηγορία δανειοληπτών υπάρχει και ένα πλεονέκτημα. Κι αυτό είναι ο υπολογισμός του δανείου του στην τρέχουσα εμπορική αξία, η οποία σαφώς είναι μικρότερη από αυτήν κατά την περίοδο κτήσης της κατοικίας. Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομίας, πρόκειται για μιας μορφής «κούρεμα» των δανείων. Η εμπορική αξία, κατά κανόνα είναι χαμηλότερη από ό,τι πριν από 3-6 χρόνια και κατ’ επέκταση η διαφορά μεταξύ καθαράς παρούσας αξίας και της αξίας που είχε αγοραστεί το ακίνητο θα είναι το κόστος που θα επωμίζεται η τράπεζα. Ο δανειολήπτης θα καλείται να καλύψει με τη δόση που θα πληρώνει την τρέχουσα εμπορική αξία. Εφόσον προκύπτει διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής, αυτή σύμφωνα με τους αρμόδιους υπουργούς θα διαγραφεί έπειτα από τρία χρόνια. Σε κάθε περίπτωση, όμως, οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα είναι βραχύβιες, καθώς όπως ανακοίνωσαν χθες οι αρμόδιοι υπουργοί θα έχουν διάρκεια μέχρι το τέλος του 2018.
Δημήτρης Δημητρουλόπουλος, πρ. Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας: «Πολύπλοκο, δυσεφάρμοστο και αναποτελεσματικό»
«Είναι προφανές ότι οι εξαγγελίες του οικονομικού επιτελείου της Κυβέρνησης σχετικά με τις ρυθμίσεις των λεγόμενων «κόκκινων δανείων» και την προστασία της πρώτης κατοικίας αφήνουν εκτός ενός αποτελεσματικού πλαισίου προστασίας ένα πολύ μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας, που δεν είναι σε θέση να εκπληρώνουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις λόγω της κατακόρυφης μείωσης των εισοδημάτων τους» επισημαίνει ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας κ. Δημήτρης Δημητρουλόπουλος σχολιάζοντας τις εξελίξεις, και συμπληρώνει ότι επίσης για ένα πολύ μεγάλο μέρος δανειοληπτών η προστασία τους εξαρτάται από ένα πολύπλοκο σύστημα παραγόντων και προϋποθέσεων, που εκτιμάται ότι στην πράξη θα αποδειχθεί δυσεφάρμοστο και αναποτελεσματικό». «Και τέλος μένει ένα μικρό ποσοστό δανειοληπτών για τους οποίους θα υπάρχει πλήρης προστασία από τον πλειστηριασμό της πρώτης κατοικίας τους. Η τελευταία αυτή κατηγορία αφορά μόνο δανειολήπτες, των οποίων τα ακίνητα έχουν εμπορική αξία που ξεκινά από τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο και φτάνει ως τις 220.000 ευρώ για πενταμελή οικογένεια, ενώ το συνολικό οικογενειακό εισόδημα δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 20.000 ευρώ προκειμένου για οικογένεια με 3 παιδιά, σύμφωνα με τις τελευταίες τουλάχιστον εξαγγελίες. Στις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται ακόμα και συμμετοχή του Δημοσίου στην αποπληρωμή των δόσεων που θα καθοριστούν από το δικαστήριο για την αποτροπή της κατάσχεσης του σπιτιού και φαίνεται να υιοθετείται ένα μοντέλο προστασίας που έχει δανειστεί στοιχεία από το αντίστοιχο κυπριακό, παρότι το τελευταίο υπήρξε πιο εκτεταμένο και περισσότερο γενναιόδωρο. Στη μεσαία κατηγορία υπάγονται δανειολήπτες των οποίων το εισόδημα φτάνει ως τις 35.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου τους φτάνει ως τις 280.000 ευρώ προκειμένου πάντοτε για οικογένεια με τρία παιδιά. Εδώ, πέραν των άλλων, εισάγεται και το κριτήριο του συνεργάσιμου με την τράπεζα δανειολήπτη σύμφωνα με τον ορισμό που δίνει ο Κώδικας Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον χρόνο της αρχικής καθυστέρησης του δανείου. Θα πρέπει ωστόσο να καταγραφεί ως θετική εξέλιξη ότι ως βάση για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου θα λαμβάνεται η τρέχουσα εμπορική και όχι η αντικειμενική αξία, η οποία βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία με τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Σύμφωνα εξάλλου με όσα έχουν ανακοινωθεί όσοι είναι ήδη ενταγμένοι στο νόμο Κατσέλη δεν θα επηρεαστούν από τις αλλαγές, ενώ οι μέχρι σήμερα ισχύουσες διατάξεις φαίνεται ότι θα ισχύσουν για όσους υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μέχρι την 31/12/2015. Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν περιλαμβάνονται στις ανακοινώσεις που έγιναν ρυθμίσεις για τα κόκκινα επιχειρηματικά δάνεια, με αποτέλεσμα να παρατείνεται η αγωνία των εμπόρων και των επαγγελματιών και η αβεβαιότητα στο χώρο της αγοράς, γεγονός που καθιστά επιβεβλημένη την χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις ρύθμιση και των δανείων αυτών, αλλά με έναν τρόπο που θα ανταποκρίνεται στις πραγματικές δυνατότητας των δανειοληπτών».